这一观点反映了当前实体经济困境中房东与租户的利益冲突，但需结合行业背景、市场规律与多方因素综合分析：

一、高房租确实是实体经营的核心痛点

1. 成本占比过高

- 实体店房租成本普遍占营收的20%-35%，叠加人工、水电等费用，固定成本超70%（如社区烟酒副食店日均需赚200元才能覆盖房租）。

- 案例：苏仙区某小店月租金占毛利近半，导致店主全年利润仅够支付房租。

2. 房东收益与商户风险不对等

- 房东旱涝保收，商户需承担市场波动、竞争压力等风险。生意好时房东涨租，生意差时租金不降，形成“利润共享、风险独担”的失衡关系。

二、实体店困境的多重根源

1. 商铺过剩与同质化内卷

- 早在电商兴起前，商业地产盲目扩张已导致商铺供过于求，一条街聚集数十家同类店铺，客源分流严重。

- 电商仅加速了低效商铺的淘汰，而非根本原因。

2. 线上线下成本结构差异

- 电商初期运营成本低（无房租、低人工），通过低价抢占市场，倒逼实体店陷入“高成本+低利润”的两难。

- 近年线上流量成本飙升（最高达45%），但仍低于线下综合成本。

三、房东不愿降租的深层逻辑

1. 经济压力与风险顾虑

- 部分房东依赖商铺抵押贷款，降租可能影响信贷评估；若给某租户降租，其他租户可能集体要求降价，导致连锁反应。

- 空置商铺宁可闲置也不降租，反映出房东对市场预期的保守判断。

2. 短期利益与长期共赢的矛盾

- 房东若降租，短期内收益减少，但可能通过稳定租户、维持商铺人气实现长期收益。然而，多数房东缺乏风险共担意识，更倾向于维持现状。

四、破局之道：多方协作与模式创新

1. 政策引导与市场调节

- 地方政府可通过税收优惠、租金补贴等方式降低实体成本，同时规范商铺租赁市场，推动“租金+抽成”等灵活模式（如销售额达标后按比例分成）。

- 参考案例：部分连锁品牌与商场合作，采用“保底租金+流水抽成”模式，实现风险共担。

2. 房东与租户的利益重构

- 房东需转变“坐收租金”思维，认识到租户盈利是租金持续的前提。例如，主动降租帮助商户度过难关，可换取长期稳定的租赁关系。

- 租户可通过法律手段（如《民法典》规定的维修责任条款）维护权益，同时提升经营能力，增强议价底气。

3. 实体转型与差异化竞争

- 实体店需聚焦体验式消费（如社区服务、个性化定制），减少与电商的直接比价竞争。例如，增设便民服务、增强客户粘性，提升抗风险能力。

五、结论：房东是推手，但非唯一根源

高房租确实是压垮实体门面的重要因素，但实体店困境是商铺过剩、成本结构失衡、线上冲击等多重问题的综合结果。解决之道需多方协同：

- 房东需理性评估市场，接受合理租金回调；

- 租户需提升经营效率，探索差异化路径；

- 政策需引导市场规范，鼓励创新合作模式；

- 消费者需支持本地实体经济，避免过度依赖低价电商。

唯有打破“房东稳赚、商户承压”的零和博弈，才能实现商业生态的良性循环。